Calcul des amortissements en location meublée : Comment ça marche ?

L'amortissement est un concept pas toujours évident pour le grand public. Pour le simplifier, il s'agit de la dépréciation d'un bien au fil du temps, que ce soit à cause de son utilisation régulière ou de l'écoulement du temps. Ce principe est particulièrement pertinent en comptabilité, surtout en location meublée.

Prenons un exemple concret : Imaginez que vous achetiez un iPhone 10 pour 1000€. Au moment de l'achat, il est flambant neuf et à la pointe de la technologie. Mais cinq ans après, sa valeur a considérablement baissé, non seulement à cause de l'usure quotidienne, mais aussi parce que de nouveaux modèles plus avancés ont été lancés. Comptablement parlant, sa valeur sera nulle après ces cinq années. Ainsi, chaque année, sa valeur diminue de 20% : 1000€ la première année, 800€ la deuxième, 600€ la troisième, 400€ la quatrième, 200€ la cinquième et enfin 0€ au début de la sixième année.

Quel est l'objectif de l'amortissement ?

Prenons un scénario où vous réalisez un profit annuel de 100 000€. Sans tenir compte de l'amortissement et en comptabilisant directement le coût de l'iPhone, votre profit s'établit à 99 000€ (100 000€ - 1 000€). Cependant, en utilisant la méthode d'amortissement, vous déduirez seulement 200€ chaque année pendant 5 ans, ramenant votre bénéfice annuel à 99 800€. Ainsi, au lieu de comptabiliser la totalité du coût l'année d'achat, l'amortissement répartit cette dépense sur plusieurs années. Cette méthode étale donc la dépréciation de la valeur d'un bien sur sa durée de vie estimée.

Lorsque l'on aborde la question des travaux, le mécanisme d'amortissement présente moins d'atouts que le régime de revenus fonciers. En effet, sous ce dernier, les coûts des travaux sont immédiatement déduits, tandis qu'en location meublée, ils sont répartis sur plusieurs années. Imaginons que vous entreprenez des rénovations électriques dans votre propriété : ces frais ne seront pas déduits instantanément mais étalés sur une période allant de 10 à 20 ans. Pour simplifier, disons que pour un projet électrique de 10 000 €, étalé sur une décennie, vous bénéficierez d'une déduction fiscale de 1 000 € annuellement.

Cependant, pour le bien lui-même, l'amortissement offre un avantage majeur par rapport à la location non meublée. Prenons un exemple : si votre propriété est estimée à 300 000 €, vous pouvez l'amortir sur 3 décennies, ce qui signifie une déduction annuelle de 10 000 €. Il convient de souligner que cette simplification ne prend pas en compte la subdivision des composants d'un bâtiment, chacun étant amorti différemment (structure, installations électriques, plomberie, etc.). Toutefois, en moyenne, un bien est généralement amorti sur 30 ans. Votre comptable se chargera de la répartition détaillée des déductions.

Il est essentiel de comprendre que, bien que votre propriété perde de la valeur sur le papier chaque année, elle pourrait en réalité prendre de la valeur si elle est située dans une zone prisée. Après 30 ans, même si votre propriété est "épuisée" fiscalement, sa revente sera basée sur son prix d'achat initial, non sur sa valeur résiduelle. C'est un des grands atouts de la location meublée non professionnelle (LMNP) : vous serez imposé uniquement sur la différence entre le prix d'achat et de vente, même après avoir déduit sa valeur pendant 30 ans.

Chaque investissement ou rénovation que vous envisagez en location meublée sera associé à un taux d'amortissement spécifique. Voici un aperçu général, mais votre comptable sera le mieux placé pour vous guider :

• Installations (plomberie, électricité) : 15 à 30 ans d'amortissement.
• Mobilier et décoration : 5 à 15 ans d'amortissement.
• Éléments extérieurs (façade, terrasse) : 20 à 25 ans d'amortissement.
• Structure principale : amortissement sur 50 ans.

Il est aussi important de mentionner que tout matériel ou travaux facturés moins de 500€ hors taxes peuvent être directement déduits. Cependant, pour des montants supérieurs, ils seront inclus dans l'amortissement.